Strategia na rynku nieruchomości i praca nad zdolnością kredytową

Oczekiwania klientów wobec poszukiwanej nieruchomości często są trudne do pogodzenia, ponieważ zazwyczaj trudno jest znaleźć nieruchomość spełniającą wszystkie wymagania klienta. Przy poszukiwaniu nieruchomości kluczowe znaczenie ma odpowiedź na pytanie, czy kupuję jako inwestycję, czy też jako mieszkanie dla siebie. Najkorzystniejsze byłoby połączenie jednego z drugim. Jednakże w wielu przypadkach jest to niemożliwe. Pozwól, że wytłumaczę na przykładzie.

Osobiście wybierając nieruchomości, traktowałem je jako inwestycje. Dlatego przy inwestycjach kieruję się zasadą, że najważniejsza jest lokalizacja. Wolę mieć gorszą nieruchomość w dobrej lokalizacji niż dobrą nieruchomość w beznadziejnej lokalizacji. Przez słowo „gorsze” w odniesieniu do mieszkania rozumiem mieszkanie mniejsze, gorzej urządzone. Mówiąc o lokalizacji – mam na myśli nie tylko dzielnicę czy też otoczenie budynku, ale wszystko to, na co nie będę miał wpływu jako właściciel pojedynczego lokalu. Mam tutaj na myśli stan klatki schodowej, stan budynku, sąsiedztwo oraz uciążliwości i wygody związane z lokalizacją nieruchomości. Jako drobny inwestor najprawdopodobniej nie będziesz miał wpływu na otoczenie.

Mieszkanie do remontu czy chociażby kiepsko urządzone zawsze można uatrakcyjnić, jeżeli oczywiście jego układ ma w sobie potencjał. Zazwyczaj każde mieszkanie można zmodernizować czy też zmienić tylko niektóre elementy wystroju, żeby po remoncie było atrakcyjniejsze dla najmujących czy kupujących. Z kolei nieciekawa dzielnica czy też zaniedbany wygląd klatki schodowej będzie czynnikiem
odstraszającym.

Jak znaleźć i kupić mieszkanieJa osobiście widząc zaniedbaną klatkę schodową, w ogóle nie mam ochoty oglądać mieszkania znajdującego się w niej. Kiedy jako student praktykowałem w Niemczech w branży nieruchomości, mój szef często powtarzał zdanie trafnie charakteryzujące istotę nieruchomości: „Mit Ihren Immobilien sind Sie immobil”. W dosłownym tłumaczeniu oznacza to: „Z własnymi nieruchomościami jest pan nieruchomy”. Otoczenie bardzo silnie oddziałuje na nieruchomość, określając jej wartość. Niezależnie czy w otoczeniu Twojej nieruchomości powstanie stacja kolejowa, pole golfowe czy oczyszczalnia ścieków – nieruchomości nie da się przenieść w inne miejsce. Wartość nieruchomości jest bardzo wrażliwa na zmiany otoczenia.

Wpływają one na zmianę wartości nieruchomości. Przykładowo: nieruchomość zyska na wartości, gdy zostanie podjęta decyzja o budowie pola golfowego w jej okolicy lub może wystarczyć informacja o rozpoczęciu budowy oczyszczalni ścieków, aby nieruchomości znajdujące się w okolicy straciły na wartości. Niekiedy może się udać połączenie inwestycji z kupnem na użytek własny. Jeżeli możesz nabyć małe mieszkanie, ponieważ inwestycja w nie cechuje się najwyższą stopą zwrotu, postaw nacisk na lokalizację.

Z kolei głowa rodziny szukająca mieszkania na użytek własny, jednocześnie posiadająca kilkoro dzieci, będzie miała trudności, nastawiając się jednocześnie na inwestycję oraz użyteczność dla siebie, związaną z nabywanym mieszkaniem. Powinna postąpić według zasady: „Kupuję tam, gdzie mi wygodnie, gdzie ceny są przystępniejsze, a nie w dzielnicy, która daje lepszą stopę zwrotu z zainwestowanych pieniędzy”.

Postępując według tej zasady, ta osoba będzie mogła nabyć większe mieszkanie, lepiej przystosowane dla całej rodziny.

Pracuj nad zdolnością kredytową

Kiedy zaplanujesz nabycie mieszkania na kredyt, musisz mieć odpowiednią zdolność finansową oraz dobrą historię kredytową. Rozpoczynając pracę, zacznij budować historię finansową. Opóźnienia w spłacie zobowiązań psują historię finansową. Jeżeli pójdziesz po kredyt do banku, w którym posiadasz konto, na które wpływają Twoje miesięczne dochody, bank powinien wziąć to pod uwagę na Twoją korzyść przy weryfikacji Twojej wiarygodności kredytowej. Celowo użyłem słowa „powinien”. Brałem kredyty oraz ubiegałem się o nie w różnych bankach. Spotkałem się z wieloma absurdami, trudnymi do logicznego wytłumaczenia. Dotychczasowe powiązanie klienta z bankiem oraz terminowość spłat zobowiązań są zazwyczaj jednym z czynników branych pod uwagę przy podejmowaniu decyzji o przyznaniu kredytu. Jeżeli jesteś osobą, która może wyłożyć sto procent ceny mieszkania bez korzystania z kredytu, moja uwaga o historii finansowej Cię nie dotyczy. Zakładam jednak, że przeważająca część osób zamierzających nabyć mieszkanie  będzie korzystała z kredytu. Wielu ludzi, którzy – w ocenie banku – nie posiadają zdolności do spłaty kredytu wraz z odsetkami ani pozytywnej historii finansowej, nie może korzystać z systemu bankowego. Korzystają z usług instytucji parabankowych pożyczających pieniądze na wyższy procent lub płacą wysokie koszty dodatkowe wpływające na cenę kredytu. Jeżeli już otrzymują pieniądze, to zazwyczaj przy wyższym oprocentowaniu, które jest premią dla instytucji pożyczającej za wyższe ryzyko wystąpienia trudności z terminową spłatą zobowiązań. Piszę to wszystko, abyś wiedział, że zdolność jest kluczową kwestią przy finansowaniu nieruchomości. Z powodu jej braku wiele osób nie mogło kupić planowanego mieszkania.

Jest kilka podstawowych czynników powodujących niekorzystną ocenę klienta przez bank.

1. Jednym z nich jest nieterminowa spłata zobowiązań w przeszłości. Z tego powodu klient mógł trafić do ewidencji Biura Informacji Kredytowej.
2. Innym niekorzystnym czynnikiem mogą być dochody niewystarczające na zaciągnięcie kredytu.
3. Może być i taka sytuacja, że klient zarabia pieniądze w „szarej strefie”. Z tego powodu nie może udokumentować swoich dochodów. Kiedyś dyrektor oddziału jednego ze sprawdzonych przeze mnie banków powiedział, że niekiedy zdarza się, że jakaś osoba przyjeżdża do banku samochodem wartym kilkaset tysięcy złotych. Jednocześnie w celu minimalizacji podatku wykazuje dochód w granicach minimum socjalnego i dziwi się, że nie może otrzymać kredytu. Wszystko dlatego, że nie potrafi wykazać swojej zdolności kredytowej.

Planując kredyt, buduj historię kredytową. Jednocześnie pracuj wcześniej nad zdolnością kredytową. Bądź też świadomy, że zaniżanie dochodów w celu zmniejszenia podatku często mści się w momencie ubiegania się o kredyt bankowy. Wielu ludzi z biedy wpadało w lichwiarskie odsetki, ponieważ byli zmuszeni brać niekorzystne pożyczki lub kredyty. Ich sytuacja stawała się jeszcze gorsza. Oczywiście teraz prawo określa maksymalną wysokość dopuszczalnego oprocentowania. Cóż z tego, jeśli mimo to instytucje oferujące pieniądze pobierają dodatkowe opłaty, które w znaczny sposób potrafią podnieść koszt całkowity kredytu lub pożyczki. „Zdesperowani klienci biorą pożyczki w parabankach, a później szukają pomocy na policji lub w prokuraturze” – taka sytuacja została opisana w portalu Onet.pl.

Mechanizm oszustwa jest następujący: Nieuczciwe biuro pośrednictwa finansowego reklamuje się, sprawiając wrażenie męża opatrznościowego, pomagającego otrzymać środki finansowe w sytuacji, kiedy inne instytucje odmówiły klientowi kredytu. Klienci, traktując ofertę takiego biura czasem jako ostatnią deskę ratunku, podpisują podsuniętą umowę zawierającą często niedozwolone klauzule. Celem nieuczciwych biur jest pobranie w formie różnych opłat wstępnych jak największej ilości  gotówki od klienta. Kiedy klient dokona wszystkich wpłat i jest przekonany o tym, że spełnił wszystkie warunki, pośrednik mnoży dalsze trudności.

Piszę o tym, abyś miał to na uwadze!

Wiele osób podpisuje umowę przedwstępną na zakup mieszkania i dopiero wtedy dowiaduje się, że nie może z jakichś tam względów wziąć kredytu. Miej świadomość, że możliwość udokumentowania pozytywnej historii kredytowej oraz jednocześnie aktualnej zdolności kredytowej wpłynie pozytywnie – dla Ciebie – na koszt kredytu.

Uwaga: Tekst jest fragmentem książki Jak znaleźć i kupić mieszkanie Tomasza Szopińskiego, której drugie wydanie ukazało się w Złotych Myślach.

Oceń ten wpis

< < Poprzedni <<
>> Następny >>
darmowy ebook

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *


(wymagane)