Poszukiwania lokalu, czyli co biorę pod uwagę

Znając zdolność kredytową, wiesz, jakiego lokalu i w jakiej lokalizacji możesz poszukiwać. Zbieram oferty sprzedaży i systematycznie umawiam się na rekonesans. Niektóre lokale od razu wykluczam. Następnie typuję te warte rozważenia.

Kieruję się lokalizacją oraz tym, na ile dane mieszkanie można uatrakcyjnić przez remont, zmianę aranżacji, ile należy w nie zainwestować. Wytypowane mieszkania oglądam jeszcze raz, tym razem w kilka osób, ponieważ każdy jest wyczulony na nieco inne aspekty. Biorę także fachowca, którego zadaniem jest ocenić stan techniczny lokalu oraz przewidywany koszt remontu. Niekiedy zdarza się, że niektóre lokale są pięknie odmalowane, a w ścianach mają aluminiową instalację. Tego typu instalacja jest bardzo awaryjna. Jej wymiana na instalację miedzianą jest kosztowna i uciążliwa.

Oglądając mieszkanie z kilkoma innymi osobami, zwiększasz prawdopodobieństwo, że jedna z osób wyłapie jakieś niepokojące sygnały. Niekiedy jest tak, że właściciel próbuje ukryć pewne rzeczy przed potencjalnymi klientami. Tak jak wcześniej pisałem – czasem po prostu nie wie o czymś lub nie ma świadomości pewnych zagrożeń, takich jak na przykład azbestowe ocieplenie budynku.

Osobiście mam taką zasadę, że po wyjściu z lokalu proszę osobno każdą z towarzyszących mi osób o opinię na temat mieszkania: zdecydowanie tak, tak, nie mam zdania, nie, zdecydowanie nie. Dodatkowo rozmawiam z osobami mieszkającymi w danym budynku. Niedawno, kiedy rozważałem zakup mieszkania w kamienicy blisko dzielnicy uniwersyteckiej, miałem poważne wątpliwości związane z koniecznością poniesienia dużych nakładów na remont elewacji. Po rozmowie ze współwłaścicielami kamienicy okazało się, że tak naprawdę koszty, które należy ponieść na remont, podane przez właściciela mieszkania, są tylko szacunkowe i nie wiadomo, ile będzie właściwie ten remont kosztował.

Oprócz elewacji problemem były niedawno założone rynny kwalifikujące się do wymiany. Fundamenty wymagają wykonania izolacji przeciwwilgociowej. Po tej rozmowie nie miałem wątpliwości. Zrezygnowałem z kupna mieszkania znajdującego się w tej kamienicy.

Jeżeli będziesz oglądał mieszkanie, lepiej niech będzie nieumeblowane. Kolejny plus związany ze wspólnym oglądaniem nieruchomości wiąże się z tym, że w zależności od pozycji zajmowanej w rodzinie jej członkowie koncentrują się na różnych aspektach w procesie podejmowania decyzji związanym z zakupem nieruchomości. Mężczyźni bardziej są uwrażliwieni na kwestie techniczne, usterki, z kolei kobiety które zazwyczaj spędzają więcej czasu w domu, bardziej zwracają uwagę na kwestie takie jak wielkość czy też wyposażenie kuchni, wielkość pokoju, w którym będzie toczyło się życie rodzinne.

W przypadku kupna mieszkania na rynku wtórnym częste (nie)planowane koszty remontu wiążą się z krzywymi podłogami, starymi tynkami czy też rurami kanalizacyjnymi. Trzeba to wziąć pod uwagę ustalając cenę z dotychczasowymi właścicielami. Przystępując do remontu zakupionego mieszkania, może się okazać, że podłogi krzywe i przed położeniem podłóg trzeba zrobić wylewkę czy też zużyć więcej kleju, aby móc ułożyć większe połacie kafli na podłodze.

W pewnej kamienicy powojennej widziałem sytuację, kiedy okazało się, że w trakcie kucia starych kafelków w pomieszczeniu zaczęły odpadać ze ściany całe płaty tynku. Miało być skute w kuchni tylko kilka pasków dawnych kafelek. W przypadku rur kanalizacyjnych warto sprawdzić, czy nie pojawiają się przecieki na łączeniach. W budynkach starszego typu wykorzystywano w instalacjach kanalizacyjnych rury żeliwne. Ich wymiana potrafi być szczególnie uciążliwa.

Trzeba to sprawdzić, chociaż czasem jeżeli rury są zabudowane nie ma takiej możliwości bez rujnowania łazienki czy toalety. Wrócę jeszcze raz do kwestii oglądania w kilka osób. Im więcej dociekliwych osób, tym łatwiej wyłapać ewentualne rozbieżności w tym co mówi sprzedający. Niedawno oglądałem dom do sprzedania. Bardzo piękna nieruchomość. W pewnym momencie spytałem o kwestie zadłużenia nieruchomości. (Uzyskanie odpowiedzi na zadawane pytania dotyczące kwestii własnościowych, stanu zadłużenia absolutnie nie zwalnia kupujących z obowiązku sprawdzenia wszelkich dokumentów oraz innych aspektów związanych z okolicą oraz samą nieruchomością).

Właściciel powiedział, że kilka lat temu zaciągnął kredyt we franku szwajcarskim na remont i rozbudowę domu. (W tzw. międzyczasie frank zdrożał i kwota którą właściciel jest winien bankowi, wzrosła o około jedną trzecią). Mówiąc o zaciągniętym kredycie właściciel powiedział, że uzyskał go w banku X (tutaj padła nazwa pewnego banku) i pozyskuje taniej franki w banku Y (tutaj padła nazwa określonego banku). Jednym w słowem korzysta z możliwości samodzielnego zakupu walut. W innym banku ma kredyt walutowy a w innym samodzielnie kupuje waluty na spłatę kredytu.

Następnie przeszedłem do zadawania kolejnych pytań. Spytałem, ile kosztuje miesięcznie utrzymanie tego domu. Spytałem o rachunki. Właściciel powiedział, że nie wie tego dokładnie. Dał do zrozumienia, że jak kogoś stać na taką nieruchomość to i stać go na jej utrzymanie. Opisując tą historię, chcę Ci pokazać, że rozważając kupno danej nieruchomości trzeba być wyczulonym na pewne niezborności, niekonsekwentne odpowiedzi ze strony osoby oferującą daną nieruchomość.

Z jednej strony właściciel gimnastykuje się, aby taniej kupić franki, dzięki temu zmniejszyć miesięczną kwotę kredytu o kilkaset złotych a z drugiej strony nie przywiązuje uwagi do rachunków. Tyle mógł maksymalnie zyskać biorąc pod uwagę stan zadłużenia oraz występujące różnice kursowe.

Tutaj nasuwa się pewne podejrzenie. Skoro pozornie bagatelizuje koszty utrzymania, jednocześnie szukając tańszych franków, to może tak naprawdę koszty utrzymania są one kulą u nogi i dlatego chce się pozbyć domu. Nie chce tylko przyznać się do tego. A może faktycznie być tak, że na jednej rzeczy oszczędza, a do drugiej nie przywiązuje wagi. Ludzie różnie postępują. Opowiadając tą historię, chcę pokazać, że musisz zwrócić uwagę na tego typu rozbieżności i samemu posprawdzać koszty utrzymania, stan prawny okolicę. Nie
polegaj na zapewnieniach sprzedającego czy też pośrednika.

Są kwestie, których nawet pośrednik za Ciebie nie sprawdzi. Nie on będzie mieszkał w tym domu. Wszystkie niedogodności spadną na Ciebie jeżeli zdecydujesz się na kupno.

Kiedy otrzymasz puste mieszkanie po podpisaniu aktu notarialnego, może się zdarzyć, że za szafą są ślady pleśni czy grzyb, a parkiet jest zalany wodą. Całkowicie umeblowane mieszkanie utrudnia Ci ocenę jego stanu technicznego.Chcę zwrócić Twoją uwagę na możliwość pewnego  zdarzenia. Kiedy będziesz z właścicielem mieszkania negocjował cenę sprzedaży, może się tak zdarzyć, że sprzedający będzie chciał, aby zaniżyć cenę mieszkania. Zaproponuje Ci podanie w akcie notarialnym niższej ceny mieszkania i nieformalne przekazanie reszty pieniędzy. Będzie argumentował, że musi zapłacić wysoki podatek i że jeżeli zgodzisz się na zaniżenie ceny mieszkania, wtedy on będzie skłonny obniżyć rzeczywistą cenę mieszkania. Odradzam takie rozwiązanie.

Po pierwsze – w przypadku korzystania z kredytu, nawet gdyby kwota zaniżenia była niewielka, bank uzna Twój mniejszy wkład własny, co z kolei będzie skutkowało gorszymi warunkami kredytu. Załóżmy, że właściciel wystawił do sprzedaży mieszkanie w cenie 160 000 PLN. Ty jesteś w stanie wyłożyć 35 000 PLN. Stanowi to ponad 20% ceny mieszkania. Właściciel proponuje zaniżenie ceny do 120 000 PLN.

Jednocześnie proponuje obniżenie rzeczywistej ceny do 150 000 PLN. Zatem pod stołem do ceny 120 000 PLN musiałbyś mu dopłacić 30 000 PLN. Zostaje Ci 5 000 PLN. Na resztę planujesz zaciągnąć kredyt. W takiej sytuacji w oczach banku posiadasz wkład własny w granicach 5%. Banki podczas oceny zdolności kredytowej biorą pod uwagę wkład własny kredytobiorcy. Przyznając kredyt, żądają często ubezpieczenia brakującego wkładu własnego. Ubezpieczenie jest pobierane do czasu, kiedy klient spłaci 20% ceny mieszkania,
na które zaciągnął kredyt. Dodatkowo większy wkład własny oznacza mniejsze oprocentowanie kredytu.

Jeżeli planujesz zaciągnąć kredyt na 100% ceny mieszkania, wówczas problem zaniżenia ceny mieszkania nie wchodzi w rachubę. Dodatkowo w przypadku zaniżenia ceny mieszkania ryzykujesz, że urząd skarbowy zakwestionuje podaną cenę i wtedy będziesz musiał dopłacić brakującą kwotę podatku.

W dodatku tak naprawdę nie wiesz, z kim masz do czynienia. Gdyby kiedykolwiek po wpłaceniu pieniędzy zdarzyły się problemy ze sprzedającym, np. gdyby wprowadził Cię w błąd przy sprzedaży lokalu, a Ty musiałbyś oddać sprawę do sądu, wówczas będziesz mógł dochodzić kwoty podanej w akcie notarialnym, a nie rzeczywistej kwoty zawierającej pieniądze przekazane nieformalnie. Nie polecam zaniżania ceny mieszkania.