„O lokalizacji

Oczekiwania klientów wobec poszukiwanej nieruchomości często są trudne do pogodzenia, ponieważ zazwyczaj trudno jest znaleźć nieruchomość spełniającą wszystkie wymagania klienta. Przy poszukiwaniu nieruchomości kluczowe znaczenie ma odpowiedź na pytanie, czy kupuję jako inwestycję, czy też jako mieszkanie dla siebie.

Najkorzystniejsze byłoby połączenie jednego z drugim. Jednakże w wielu przypadkach jest to niemożliwe. Pozwól, że wytłumaczę na przykładzie.

Osobiście wybierając nieruchomości, traktowałem je jako inwestycje. Dlatego przy inwestycjach kieruję się zasadą, że najważniejsza jest lokalizacja. Wolę mieć gorszą nieruchomość w dobrej lokalizacji niż dobrą nieruchomość w beznadziejnej lokalizacji. Przez słowo „gorsze” w odniesieniu do mieszkania rozumiem mieszkanie mniejsze, gorzej urządzone. Mówiąc o lokalizacji – mam na myśli nie tylko dzielnicę czy też otoczenie budynku, ale wszystko to, na co nie będę miał wpływu jako właściciel pojedynczego lokalu. Mam tutaj na myśli stan klatki schodowej, stan budynku, sąsiedztwo oraz uciążliwości i wygody związane z lokalizacją nieruchomości.

Jako drobny inwestor najprawdopodobniej nie będziesz miał wpływu na otoczenie. Mieszkanie do remontu czy chociażby kiepsko urządzone zawsze można uatrakcyjnić, jeżeli oczywiście jego układ ma w sobie potencjał. Zazwyczaj każde mieszkanie można zmodernizować czy też zmienić tylko niektóre elementy wystroju, żeby po remoncie było atrakcyjniejsze dla najmujących czy kupujących.

Z kolei nieciekawa dzielnica czy też zaniedbany wygląd klatki schodowej będzie czynnikiem odstraszającym. Ja osobiście widząc zaniedbaną klatkę schodową, w ogóle nie mam ochoty oglądać mieszkania znajdującego się w niej. Otoczenie bardzo silnie oddziałuje na nieruchomość, określając jej wartość. Niezależnie czy w otoczeniu Twojej nieruchomości powstanie stacja kolejowa, pole golfowe czy oczyszczalnia ścieków – nieruchomości nie da się przenieść w inne miejsce.

Wartość nieruchomości jest bardzo wrażliwa na zmiany otoczenia. Wpływają one na zmianę wartości nieruchomości. Przykładowo: nieruchomość zyska na wartości, gdy zostanie podjęta decyzja o budowie pola golfowego w jej okolicy lub może wystarczyć informacja o rozpoczęciu budowy oczyszczalni ścieków, aby nieruchomości znajdujące się w okolicy straciły na wartości.

Co powinieneś wiedzieć, korzystając z biura nieruchomości?

Sprzedający korzystając z pośrednictwa biura nieruchomości przy sprzedaży nieruchomości, podpisuje z nim umowę. Jednocześnie zobowiązuje się, że w przypadku dokonania transakcji z kupującym skojarzonym przez biuro uiszcza opłatę na rzecz biura nieruchomości. W różnych częściach kraju opłaty mogą być różne.

W Lublinie prowizje na rzecz biura nieruchomości, które się przyjęły, wynoszą 2% ceny transakcyjnej mieszkania, powiększone o podatek VAT od kwoty prowizji, w wysokości 23%.

Jednocześnie osoba poszukująca mieszkania, w przypadku dokonania transakcji z kupującym skojarzonym przez biuro, ponosi taką samą opłatę. W ramach opłaty biuro przedstawia oferty spełniające  kryteria podane przez poszukującego, takie, jak np.: lokalizacja, liczba pokojów, piętro, metraż, maksymalna cena itd. Biuro zobowiązuje się pomóc w negocjacjach z kupującym i – co najważniejsze – ponosi odpowiedzialność za sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości przed zakupem. Dodatkowo pośrednik powinien wyliczyć wszelkie opłaty notarialne i sądowe, skompletować wszystkie niezbędne dokumenty do przeniesienia własności.

Spisując umowę pośrednictwa, należy zwrócić szczególną uwagę na zapisy informujące o posiadaniu licencji zawodowej przez pośrednika, informacje o obowiązkowym ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej oraz określić procent wynagrodzenia należnego pośrednikowi. Wysokość minimalnej sumy gwarancyjnej ubezpieczenia OC jest regulowane przez rozporządzenia Ministra Finansów. Problem w tym, że wielu pośredników jest ubezpieczonych na minimalną wymaganą kwotę. W chwili obecnej 25 tys. euro to jest nieco ponad 100 tys. złotych. W przypadku kiedy klient pośrednika poniósłby stratę na skutek jego niedbalstwa, wówczas jest duże prawdopodobieństwo, że kwota uzyskana z ubezpieczenia nie zrekompensuje szkody, którą poniósł klient. Przed rozpoczęciem współpracy warto sprawdzić czy pośrednik wykupił obowiązkowe ubezpieczenie oraz na jaką kwotę ono opiewa.

Czego nie powie Ci żaden pośrednik

Musisz mieć świadomość, że biuro nie sprawdzi za Ciebie wszystkich informacji niezbędnych do podjęcia decyzji o transakcji. Kwestie techniczne związane np. z remontem musisz sprawdzić sam lub przy pomocy fachowca. W mieszkaniu nieświadomą osobę może czekać wiele niespodzianek, tak jak chociażby instalacja elektryczna wykonana z aluminium (w starszych blokach). Jej wymiana jest kosztowna i kłopotliwa. Jednocześnie musisz sprawdzić – na tyle, na ile to możliwe – kwestie uciążliwości związane z nabywaną nieruchomością. Zwróć uwagę, czy w sąsiedztwie nie ma linii wysokiego napięcia czy też nadajników wywołujących silne pole magnetyczne.

Kolejnym problem może być uciążliwe sąsiedztwo zatruwające powietrze, glebę, wodę: może to być np. zakład produkcyjny czy też niefrasobliwi sąsiedzi, którzy za nic mają porządek czy też prawo sąsiadów do spokoju.

Odwiedź okolicę o różnych porach

Mając upatrzoną nieruchomość, staram się zawsze odwiedzić jej sąsiedztwo w różnych porach. Obserwuję, czy działa domofon, sprawdzam, czy na klatce pali się światło, czy też panuje „ciemnia fotograficzna”, czy na klatce nie ma jakichś pijackich krzyków.

Kiedyś oglądałem mieszkanie w dziesięcioletnim bloku. Pięćdziesiąt metrów dalej znajdował się kompleks pawilonów handlowo-usługowych. Nad wejściem do jednego z lokali znajdujących się w kompleksie wisiał szyld charakterystyczny dla barów najniższego sortu. Właściciel mieszkania twierdził, że lokal już dawno nie funkcjonuje, pozostała po nim tylko reklama.

Aby się o tym przekonać, pojechałem w tę okolicę wieczorem. Faktycznie bar akurat nie funkcjonował. Jednak mimo to okolica nie prezentowała się obiecująco. W okolicy praktycznie nie było żadnego czynnego oświetlenia. W dodatku na drodze od głównej ulicy do oglądanego budynku znajdowało się pełno różnych załomków. Podejrzewam, że osoba, która miałaby tę drogę regularnie pokonywać pieszo, nie czułaby się komfortowo.

Kwestia umeblowania

Nie polegaj na zapewnieniach sprzedającego czy też pośrednika. Są kwestie których nawet pośrednik za Ciebie nie sprawdzi. Nie on będzie mieszkał w tym domu. Wszystkie niedogodności spadną na Ciebie jeżeli zdecydujesz się na kupno.

Kiedy otrzymasz puste mieszkanie po podpisaniu aktu notarialnego, może się zdarzyć, że za szafą są ślady pleśni czy grzyb, a parkiet jest zalany wodą. Całkowicie umeblowane mieszkanie utrudnia Ci ocenę jego stanu technicznego.

Jeżeli i oglądasz i bierzesz pod uwagę niedawno wyremontowane mieszkanie to poproś sprzedającego o zdjęcia wykonane na różnym etapie remontu. Pomoże to ocenić jakość wykonanych prac. Kiedy kupisz mieszkanie będziesz wiedział, jak i gdzie poprowadzone są instalacje.

Jeżeli umówisz się ze sprzedającym, że w ramach zapłaconej ceny zostawi on część wyposażenia np. meble, sprzęt AGD, karnisze, żyrandole to spiszcie to wcześniej. Proponuję zapisać, że w przypadku sprzedaży mieszkania sprzedający zostawia kupującemu następujące przedmioty. Następnie trzeba je wyszczególnić.

Byłem świadkiem sytuacji, w której sprzedający obiecał zostawienie części mebli oraz lodówkę. Przed wyjściem do notariusza na podpisanie aktu notarialnego wynikły nieporozumienia dotyczące obiecywanego wcześniej wyposażenia. Proponuję spisać to wcześniej, a nie przed samym wyjściem do notariusza.”

Fragment pochodzi z książki „Jak znaleźć i kupić mieszkanie” Tomasza Szopińskiego.